• 招賢納士網

    房地產未來發展的6大研判!

    發布于:09-18

        近日,黃奇帆在世界華人不動產學會暨房地產業高質量轉型發展國際研討會上,對未來房地產的發展方向作出6大研判,尤其是從“結構性分析”和“預測量化”上,觀點鮮明,邏輯有力,借此分享給更多地產從業者。

    房地產規模


    未來10年逐步從17億下降到10億平米

    今后十幾年新房的銷售交易量會有一個比較大的下降,這個變化就是從這幾年的頂點到了拐點開始往下,趨勢性的總量縮減。
    回顧中國地產總量增長:
    1998年中國房地產一年新建房的交易銷售量剛剛達到1億平方米。
    2007年的銷售量本來已經到了差不多7億平方米。
    2008年爆發全球金融危機,中國房產交易量下降萎縮到6億平方米。
    2012年前后,房地產交易量翻了一番,從6億增長到12億平方米。
    2012年到2018年,又增加了5億平方米,達17億平方米。
    過去20年,中國房地產新房交易量差不多從1億平方米增長到17億平方米,翻了四番多。
    那么,今后的十幾年房地產走勢如何?
    中國每年的房地產新房的交易量不僅不會總量增長翻番,相反還會每年小比例地有所萎縮,或者零增長、或者負增長。
     
    過去20年中國房地產受城市化、舊城改造、住房質量、人均住房面積增加等因素影響,交易總量翻四番。未來城市化率增長放緩;舊城改造大拆大建的狀況會逐步淡出,總量會大規模減少;人均住房面積基本平衡;住房質量逐漸增加。
     

    今后十幾年的房地產業發展趨勢,不會是17億、18億、20億、30億平方米,而是逐漸萎縮,10幾年后每年的竣工銷售量下降到10億平方米以下。


    未來10年房地產熱點區域

    中心城市+都市圈+城市群

    總量萎縮后,房地產的熱點
    重點地區在哪里?
    過去十幾年的狀態,不管是沿海發達地區,還是中西部地區;無論是大城市、還是小城市、區縣城市,總之是全面開發,四面開花。從現在開始,往后的十幾年,房地產不會全面發熱的狀態,但還會有熱點。
    這個建設量、生產量主要
    體現在三個熱點地方
    A
    中心城市
    所謂中心城市,指除了省會城市之外也包括一些同等級別區域性的中心城市。

    B
    大都市圈
    超級大城市輻射會形成城市圈,城市圈里的那些中小城市會成為房地產發展熱點。

    C
    城市群
    城市群里的大中型城市往往也會是今后十幾年房地產開發的熱點。

    現在近10個跨入1000萬的超級大城市,他們都有十幾年以后人口增長500萬以上的可能。大都市圈里會有一些中小城市,單獨發展一般不構成熱點,但一旦進入大都市圈發展,這些中小城市會加快發展。

    未來10年房價判斷
    房價平均增長率將低于等于GDP的增長率(5%)

    今后十幾年,房價趨于穩定,既不會大漲,也不會大跌,房價的平均增長率將低于等于GDP的增長率。
     
    過去十幾年,受供求關系、通貨膨脹等因素影響,中國的房價跟房地產的開發量、生產量是相同的趨勢,都是五年翻一番、十年翻兩番、十七八年翻三番的狀態。

    但總體來看,供不應求的時代結束了,已經進入到總量過剩的階段。這兩年國家去杠桿、穩金融,已經做到了讓M2的增長率大體上等于——GDP的增長率+物價指數。
     
    可以預判,今后十幾年,M2增長率基本上與GDP增長率加物價指數,保持均衡的增長。而中國的GDP今后十幾年平均增長率大體在5%左右。城市群、大都市圈、國家中心城市、超級大城市還在發展中。
     
    中國土地價格,不存在大幅下跌的可能性:
    中國樓市房價,不會出現大幅度的往下墜落;但也不會再產生五年翻一番、十年翻兩番三番的那種歷史性現象。

    今后十幾年,房價會趨于平穩,既不大跌,也不大漲。

    未來10年房企數量
    未來10年開發商數量會減少2\3以上

    世界之最

    中國房地產有一個現象就是房地產商、房地產開發企業的數量是世界之最。

    Tips
    中國房地產商有三大特征:
    第一,房地產企業雜、散、小。大到上萬億規模,小到幾百萬規模。
    第二,層層疊疊。一個大房地產公司在某個省注冊以后,要到各個省去開發,它會在二三十個省各注冊一個省級開發公司。
    第三,空殼公司多。空殼公司在不景氣的時候是空殼,一到狂熱的時候就是亂集資、亂炒地、亂發展。
    今后十幾年,基于房地產業高質量轉型要求和開發總量降低的趨勢,房地產開發企業必然會有一個大幅度減量萎縮的過程。
    在房地產的調整發展中
    會從四個軌道上縮小
    A
    房產企業收縮
    超大型的房產商會把自己二級、三級、四級的房地產公司收縮,不會再搞行政性的分布。

    B
    工商年檢注銷
    年檢通不過的就注銷。

    C
    房產企業轉行
    房地產商在市場規模縮小、一些城市房地產業務衰退的情況下,會主動轉行。

    D
    收購兼并

    這四方面將構成房地產開發企業數量的大幅下降。

    負債率之變
    未來10年開發商負債率將下降到50%以下

    中國房地產開發商的高負債率也是世界一最,中國9萬多個房產商的總負債率去年是84%,前10位銷售規模的房產商負債率也在81%。
     
    整個中國房地產開發模式就是一個大規模基建、大規模貸款的開發模式,凈資本極低,像貿易公司、流通公司一樣在周轉。
     
    表現在土地批租、開發建設、銷售預售三個環節都是高負債運行。一旦逆周期發生,資金回籠不到位,資金鏈斷裂,高利息的負債會使房地產商在逆周期、經濟下行、房產銷售各方面出現困難。
     
    在今后的十幾年,新時代的房地產格局下,房地產企業高負債情況會發生根本的轉變。

    一是土地批租債務。買地的錢來源會得到管控,土地批租的高負債率就會減少。
    二是預售規范。房產生產到房屋結構封頂、樓盤開始精裝修時才能開始預售,降低債務率,減少透支現象,對施工單位長期墊資的現象也會管制到位。
    三是經營模式轉變。房地產開發從100%銷售型開發轉型為銷售部分長租持有出租的模式時,也會出現資產負債率的降低。

    由此可見,中國房地產的經營模式、高債務模式必然在今后十幾年得到徹底的改變,負債率一定會從80%降到50%以下,在40%-50%之間。


    土地供應模式

    城市和農村的建設性用地資源調度占補平衡

    我們過去供應土地東西南北中是逆向供應的,越是中小城市土地供應越寬松,但這些城市實際上的擴張需求又很低。
     
    在這個意義上講,土地供應的政策就出現了越是大城市、人口越多、建設量越大的地方土地供應越緊,當然地價就高。所以要降低房價、控制房價,很重要的措施是要控制地價、降低地價,就要在高房價的地區增加城市土地的供應。
     
    今后十幾年按照房地產高質量轉型的發展要求,在城市土地價位上會根據“產業跟著規劃走、人口跟著產業走、土地跟著人口和產業走”的原則來供應土地。
     
    中西部中等小城市土地要給,也應該鼓勵支持,但不能鼓勵泡沫,不能鼓勵成空心化的結果,要正向地給予積極的鼓勵。
     
    今后十幾年,中國城市會實現按規劃、按人口、按產業需要精準的供應土地,從而避免城市因土地短缺造成畸高的地價、因土地短缺而造成產業發展束縛。

    以上是六個主要趨勢性的判斷。這六個方面的趨勢有土地供給、有企業供給、有成本價格的供給、有資本貨幣的供給。

    總的來說,供給側的這些變化會影響社會方方面面、影響整個房地產其它各個枝枝節節的變化,因為它是根基型的、主干型的,它的變化會形成整個房地產業各個方面的變化。


    聲明:本站部分內容來源于網絡,本站僅提供信息存儲,版權歸原作者所有,不承擔相關法律責任,不代表本站的觀點和立場,如有侵權請聯系刪除。
    閱讀 219
    秋霞最新高清无码鲁丝片